联姻央企搁浅，要成为云南万亿文旅产业龙头，云南城投能扛起来吗

近期，云南省城市建设投资集团有限公司（简称“云南城投集团”）获得政府注资30亿元现金，并重回云投集团“怀抱”，同时定位跃升至打造为云南省文化旅游和健康服务2个万亿级产业龙头企业。

这也意味着，从去年7月初到今年4月底，云南城投集团与保利集团10个月的混改“蜜月期”，暂时划上一个句号，保利退场。

文旅、地产、资金等，是这场混改的关键词。通过混改地方“强势”企业，一方由此更好打开旅游大省的市场，而另一方将获取亟需的资金、资源等支持，央地混改，逻辑算合拍。为何混改搁浅？

而云南的大手笔动作背后，又是怎样的动向？这个旅游大省，要寻求怎样的改变？

10个月的蜜月期，中止了

时间拉回到2019年7月初，据云南城投集团旗下公司云南城投置业股份有限公司公告，云南城投集团宣布与保利集团签署战略合作协议，保利集团拟参与云南城投集团的混改。

同年10月14日，卫飚担任云南省城投集团党委书记、董事长，卫飚来自保利系，彼时担任保利集团总经理助理、副总工程师等职务。混改，迈出了关键一步。

这一混改可从多个维度来看：

其一，云南省国企混改的目标期限临近。依据《云南省深化国有企业改革三年行动方案（2018-2020年）》，2019年云南省属企业整合重组基本完成。而云南城投集团是尚未整合重组的大型国企之一。

其二，云南城投集团的业务涵盖城市开发、大休闲、大健康和金融等，而地产和文化旅游是其中重要业务板块。在高速扩张后，该集团也面临债务高企、管理滞后等问题，混改是改善境况的重要方式之一，央企的资金、资源以及人才等，都是助力。

其三，保利集团的考虑。其旗下的地产企业（原保利地产，现在的保利发展）曾处于国内房企第三位的地位，后位次滑落（有数据榜单显示2018年为国内百强房企第五，2019年为第四）。重回第三，是集团层面的诉求。

说到底，这就是规模要求，销售规模、土储规模，需要进一步扩张。公开数据显示，截至2019年6月底，保利发展拥有待开发面积7618万平方米，其中一二线城市土地储备4614万平方米，占比60%以上；珠三角和长三角两大核心城市群土储面积3498万平方米，占比46%。相比下，保利发展虽在云南比如西双版纳落有项目，但在云南乃至整个西南市场的份额都不算大。

此外，保利发展也将文旅视为重点培养的潜力板块，于去年6月在海南设立旅游公司后，去年8月又组建另一家旅游公司，意图较为明显。这自然也是地产商切入文旅板块的业务发展逻辑。

由此，综合看，保利集团与云南城投集团的混改，保利发展将可能是混改后的重要参与者。云南是文旅地产高地，竞争激烈但仍保有较大市场潜能，保利集团不管是扩大土储、拿地区域的相对更均衡化，还是加大文旅地产的布局，云南都是绕不开的区域。

参看华侨城进入云南的混改动作，也不难理解混改带来的可能性。

况且，云南城投集团手上握有大量的土储资源，文旅康养地产是积极谋图扩张领域，而文旅康养也恰是保利集团（主要是保利发展）的重要业务指向之一，也即双方在业务协同、诉求趋同等层面上，都有着较好的互补逻辑。

之后，双方有一些业务往来动作，但此次混改的更实质信息一直未有公开披露，包括具体的合作方式、持股比例等。

直至今年4月底，10个月的“蜜月期”走到一个结局：卫飚被免去云南省城投集团董事长等职务；5月14日，云南省国资委将云南城投集团50.59%股权，划转注入云投集团，后者成为大股东，但实控人未变。

影响混改的“关键先生”

如果说这次的混改，其实具备了一定的天时地利等条件，也并为过，但为何还是被搁浅？

从在商言商角度看，云南城投集团是一个好的混改标的吗？这其实就要更多看云南城投置业股份有限公司（简称“云南城投”）这家上市公司。作为云南城投集团旗下两家上市公司之一，云南第一家上市房企，云南城投是该集团的核心资产之一，亦是该集团旅游地产业务的重要载体。

但云南城投亦正面临多个问题。

在云南城投对外的表述中，旅游地产现已成为公司新的核心主业。其发展战略是将住宅综合体与旅游地产、养老地产的产业联动商业模式，向康养、文旅和会展产业转型，形成传统地产开发板块、康养文旅产业板块、未来城板块三大产品模式。

“大并购”是其发展战略之一，云南本省是深耕区域，同时也寻求省外扩张。统观近几年云南城投在云南省外的布局动作，其已渐由全程开发+并购两种方式并举，转变为更趋向并购或投资等模式。这个转变背后，有通过并购偏成熟项目，相对免去前期规划策划等过程，直接运营，迅速占领和市场扩张，直接拉升企业规模和业绩增长。

但由此带来的资金压力加剧、债务高企的隐患也明显。梳理云南城投近几年年报显示，2015年-2019年，其资产负债率分别为87.65%、89.23%、88.82%、89.37%、93.75%，整体呈走高趋势；归母净利润分别为2.786亿元、2.441亿元、2.640亿元、4.91亿元、-27.78亿元；扣非净利润分别为-1.807亿元、-3.648亿元、1.121亿元、-8.21亿元、-21.90亿元。

此外，云南城投经营活动产生的现金流量净额，2018年为-22.43亿元，2019年为-27.37亿元。

这些数字背后的压力，不用多说了。

而这背后，也有一连串的卖项目（股权）等动作。不完全统计，从去年10月开始至今年4月中旬，云南城投转让其持有的成都环球世纪会展旅游集团有限公司51%的股权及成都时代环球实业有限公司51%股权（融创接盘）；出售包括旗下西安一房企等两家子公司股权；转让西双版纳沧江文旅开发有限公司100%股权、1.36亿元债权本金及其对应利息；转让西双版纳云辰置业有限公司51%股权。

在5月18日，云南城投公告称，公司拟采用非公开协议转让方式，向控股股东云南省城投集团出售所持共计18个标的公司股权，交易对价约50.9亿元。而云南城投集团将根据协议提供借款，用于标的公司偿还应付上市公司及下属公司95.92亿元债务。

这类售卖资产换取资金纾困的方式，早在2018年即有多个类似动作。它的资金也一直萦绕未去。执惠曾有个不完全统计，2018年5月22日至7月11日，云南城投拟通过债券、信托借款、债券融资等方式筹集资金近70亿元，拟用于归还公司(含下属公司)债务、补充营运资金或项目投资等。

对于云南城投这类聚焦文旅地产的企业来说，资金和运营一直都是难解的两道大题，遑论国内巨头房企，同样如此。巨量资金投入，但开发回报周期漫长，资金沉淀期长；房企普遍欠缺文旅地产尤其文旅项目的精细化操盘运营能力。两者双向作用，更添变数。

尤其在房地产政策环境变化、文旅地产项目竞争加剧等背景下，变数更多。

继续来看一组数据，来自云南城投年报，其流动比率2017年为1.44，2018年为1.32，2019年为0.99；速动比率，2017年-2019年，分别为0.29、0.19、0.10。

这些反映出，一方面，云南城投的资产流动性和资产变现能力都还较弱；另一方面，这个能力在近三年还不断走弱。

这不是积极的信号。

旅游大省的大动作

保利集团的退场，云南城投以及云南城投集团的走向，将呈现新的轨迹，因为云南省政府的更多主导介入：首期注资30亿元现金进入云南城投集团，并将其定位打造为全省文化旅游和健康服务2个万亿级产业龙头企业；云投集团成为其大股东。

新基建、地方经济提振复苏等大背景下，加之地方本身的需求，今年的投资整体确实走热，云南未来的投资计划超过5万亿元，涉及项目超过500多个，今年计划完成投资4400多亿元。这或许给了地方介入国企走向更多的积极性，从推动本地产业发展来说，强控企业和资源等，尤其是龙头企业，不乏是个还通行的逻辑。

话说回来，云投集团成为云南城投集团的大股东，其实算是后者的重回怀抱。

云南城投集团原隶属于云投集团，直到2009年从后者剥离，独立发展。其中曲折暂不提，10余年后，两者再成一体，虽云投集团暂不介入云南城投集团的具体经营管理，但接下来更多的支持、业务和利益的打通，将是大概率。

由此，这一次的调整，将为云南城投集团带来什么？

按官方说法，云南城投集团将获得现金注资、优质资产注入和低效资产剥离等支持。资金纾困，盘活运营，而资产如何优化做强，更值得关注。

云南城投集团在文旅、康养的既有布局，包括握有的大量土地资源，是基础，而云投集团旅游资产的注入，确有可能。

云投集团在旅游业务方面早有布局，其控股的云南省旅游投资有限公司（简称云旅投公司）成立于2005年，是其旅游板块最重要的载体之一。

云旅投公司主要承担云南省旅游产业投资主体和融资平台的功能，其主要业务涉及景区景点运营、旅游交通、温泉开发、旅游地产以及管理咨询等。其目前控股四家公司，包括大理旅游集团、西双版纳金孔雀旅游集团、云南旅务通科技有限公司和云南印象旅游股份有限公司。旗下有多个景区、酒店等项目资源。

同时，云旅投公司和云投集团旗下的云南云投建设有限公司，在云南省内布局了多个旅游地产项目，多分布在版纳、瑞丽、曲靖和龙陵四地，不乏占地面积超过千亩的大盘。此外，云投集团布局了体育旅游业务。

公开数据显示，云投集团旅游板块营收绝大部分来自云旅投公司，而后者的主要营收来自景点门票和旅游交通，单一且天花板明显。

大致总结下来，云投集团掌握不少优势旅游资源，也在寻求业务突破，但成绩还不明显，问题也不少。但这些资源和项目，与云南城投集团尤其是云南城投，有着不小的互通整合空间，这方面可能会有不小且持续的动作，尤其结合云南城投集团的最新定位看，新的推力将不小。

而这将可能改变什么？