合景泰富分拆旗下物业赴港上市 经营现金流持续恶化

财联社（北京，记者 李洁）讯，据港交所日前披露，合景泰富(01813.HK)旗下物业公司合景悠活集团控股有限公司（下称“合景悠活”）递交了IPO招股书。

富瑞研究报告指出，分拆有望在今年底前完成，而根据合景悠活分拆初步文件，估计物管业务合理市值为120亿港元。

“推动合景悠活上市背后，是合景泰富规模扩张对于资金需求的渴望，合景泰富经营性现金流自2016年以来已连续多年为负，资金承受不小的压力。在2020年向千亿目标发起冲刺的关键时刻，合景悠活的上市能在一定程度上对合景泰富的发展带来支撑。”一家知名研究机构的高管向财联社记者表示。

合景悠活重度依赖母公司

早在今年3月业绩会上合景泰富管理层已透露物业公司的分拆计划，仅仅3个月后，合景悠活便向港交所发起了IPO冲刺。

招股书显示，2017年-2019年，合景悠活的营收分别为4.63亿元、6.59亿元、11.25亿元，复合增长率为55.8%；净利润分别为0.44亿元、0.79亿元、1.85亿元，复合增长率为104.7%。

合景悠活提供住宅和商业物业管理服务。截至2019年底，该公司管理住宅物业106个，在管总建筑面积1830万平方米；订约管理住宅物业158个，总合约建筑面积2940万平方米。管理商业物业30个，在管总建筑面积330万平方米；订约管理商业物业33个，总合约建筑面积450万平方米。

该公司主要按包干制收益模式自物业管理服务产生收益。2017年、2018年及2019年，合景悠活按包干制管理的17个、13个及14个住宅及商业物业产生亏损，亏损金额分别约为1000万元、850万元及780万元。

而上述亏损物业于2017年-2019年所产生的总收入分别为0.69亿元、0.55亿元及0.45亿元，分别占同期总收入的14.9%、8.4%及4.0%。

“我们的盈利能力取决于我们在提供物业管理服务时控制成本的能力。如我们未能增加物业管理费，以悉数抵销我们产生的物业管理成本，我们会寻求降低成本，以减少亏损。”合景悠活方面表示。

据招股书披露，2017年、2018年及2019年，合景悠活的人工成本分别占销售成本总额的55.9%、54.1%及56.3%。同期，分包成本分别占销售成本总额的13.7%、16.5%及 17.1%。

“为维持及改善利润率，我们必须控制及降低人工成本及其他经营成本。”合景悠活方面在招股书中称。

此外，相比其他一些开发商旗下的物业公司，合景悠活对母公司的依赖度过高，其绝大部分物业管理收入均来源于合景泰富。2017年、2018年及2019年，合景泰富所开发物业分别占合景悠活物业管理服务收入的100%、100%及91.8%。

“我们管理合景泰富集团独立开发的所有物业，我们的业务规模随着合景泰富集团的扩张而扩大。如果合景泰富集团遭受严重影响其物业开发工作的不利发展，我们将失去商机。”合景悠活方面表示。

不过，合景悠活计划逐步将物业管理服务的覆盖拓展至第三方发展的物业。招股书显示，其管理第三方物业开发商所开发住宅物业的物业管理服务收入，由2017年的0增至2019年约0.42亿元。

经营现金流连续多年为负

在推动物业板块赴港上市的同时，合景泰富今年还计划迈入千亿俱乐部。

今年房企纷纷调低了年度销售预期，合景泰富成为为数不多将销售增速设定在20%的企业。2019年，合景泰富预售额合计为861亿元，若按20%增速计算，今年该公司销售目标为1033亿元。

2020年前5月，合景泰富实现累计合同销售金额287.03亿元，仅完成全年目标的约27.8%。其是否能够如期冲进千亿阵营，目前仍存在不小的疑问。

“目标完成率较低主要是受到疫情等因素的影响，若要完成千亿销售目标，后续需要加快推盘，并在销售端发力。”上述知名研究机构的高管告诉财联社记者。

标普此前发布的报告指出，疫情正影响着整个建筑行业的步伐，如果合景泰富的交付进度赶不上计划，或者完工物业的销售比预期要慢，该公司收入可能会低于标普的预测；同时，因一、二线城市仍受限价政策影响，可能也会对合景泰富利润、去杠杆化计划产生影响。

标普认为，由于收入确认可能进一步下滑或积极进行土地收购，合景泰富的杠杆率在未来12个月内可能不会显著改善。

合景泰富自2016年采取更进取的买地策略以来，连续加大土地投资，其债务也在递增。2019年该公司负债比率为75.4%，比2018年的66.4%上升约13.55%。调整后债务由2018年的820亿元，增至2019年的1040亿元。

值得一提的是，在加快扩张、冲规模的同时，合景泰富的现金流量净额已经连续4年为负。2016年-2019年，该公司经营活动产生的现金流量净额分别为-28.13亿元、-94.69亿元、-22.72亿元、-42.76亿元。

对此，合景泰富主席及执行董事孔健岷在今年的股东会上表示，在现金流管理方面，今年的整体目标则是要回到正数。因此在存货周转方面，近两年不管是在华东区域还是珠三角，公司都在不断提高周转速度，而今年因为疫情，周转速度更是要求比以往要加快。

业内人士指出，企业扩张期经营活动现金流连续为负，较负债率攀升更值得关注。

“经营现金流为负，反映出报告期内扩张速度过快或对外投资支出规模较大，而通过经营活动获得的现金收入却少于支出规模，这可能也反映出企业在运营某些环节，存在不当之处。如果适逢市场处于波动期或外部融资受阻，企业现金流迟迟不能回正，在内外部安排不当出现差池，可能会影响公司整体资金安全。”一家投资公司高层曾对财联社记者表示。

“对于一家企业而言，经营性现金流量非常重要，往往比净利润更能体现公司的经营业绩。”一家上市房企CFO告诉记者，虽然投资者会关心净利润指标，但是对公司老板而言，最关心的是银行存款数据，即真正的经营性现金流是多少。

标普认为，合景泰富最终的目标是提高销售排名和市场份额，这可能会继续推动强劲的土地补充需求，并对其杠杆率产生压力。

数据显示，截至2019年末，合景泰富拥有权益建筑面积共约1701万平方米，可售货值 5100 亿元，其中重点土地储备布局在大湾区和长三角的核心城市，两个地区占公司可售资源比重达 67%。