观点直击 | 华南城这半年 毛利率承压与债务结构调整

本文源自:观点地产网

11月30日，华南城控股有限公司通过电话形式召开2020/21财政年度半财年业绩发布会，除了主席兼执行董事郑松兴、执行董事郑嘉汶、首席财务总监陈茂昌、主席助理及企业融资与投资者关系负责人汪智斌，执行董事兼集团行政总裁赵立东也出席了会议。

“多项业务指标表现良好，部分指标已经超过了去年同期。”郑氏一如既往保持低调，赵立东作为主要发言者，甫一开场便如是总结。

他所提及时代背景，即上半财年经历严峻的经济形势及新冠疫情。

陈茂昌则用“令人满意”形容上半财年的业绩，其介绍，华南城在合同销售、收入、EBITDA、净利润都保持了增长，同时负债比率与3月底相近。

上述业绩增长的部分原因，归功于成本控制有所成就。在业绩会上，管理层数次提及成本控制的事宜。

被华南城自称“比较骄傲”的利润指标方面，期内毛利率录得38%，管理层认为与其它房地产公司大约20%的毛利率相比，公司盈利能力仍毋庸置疑。

但这并不能掩饰华南城毛利率存在下行压力，仅按半年计，过去三个上半财年该公司毛利率分别为41%、39%、38%。

过去多年，华南城一直围绕着分布于8个城市的商贸物流项目开展业务，并在“商贸+物流”的基础上探索其它业务，诸如“电商+网红”、会员超市、教育、新能源汽摩配、医美等。

华南城希冀转型能为项目带来活力，或许维持盈利能力的愿望也在其中。

毛利率承压

早在2019年初，华南城成立了投资开发集团、商业管理集团，这是赵立东进入公司主导的改革之一，目的是为了项目开发及招商运营的管理更专业化和精细化。

赵立东在接受观点地产新媒体采访时也曾表示，此举主要精神是“专业的人做专业的事”。

从2020/21财政年度上半年情况看，华南城合约销售80.7亿港元，同比增长4.4%。陈茂昌解释，若撇除汇率影响，合同销售增长6.5%。

即便如此，半年销售额增幅6.5%仍较同行为低。根据观点指数统计，1-11月TOP100房企总销售金额11.52万亿元，同比增长10.7%，累计销售增幅较1-10月扩大1.1%。

在上半财年销售中，郑州、西安依然是主要贡献地区；按类别看，住宅占比43.6%，但同比下降逾12个点，其次是多功能商业占比37%，交易中心占比20%。

陈茂昌表示，华南城全财年销售目标160亿港元保持不变，上半年已达标逾50%。

期内，华南城收入71.07亿港元，按年增长22%，剔除汇率影响后增长24.4%；其中持续性收入13.24亿港元，同比增长10.6%，剔除汇率影响后增长18%。

据观点地产新媒体了解，持续性收入包括物业管理、仓储物流、奥特莱斯等。其中物业管理总建筑面积约1476.8万平方米，半年收入增长3.3%至3.35亿港元；仓储物流收入增长3.5%至2.03亿港元，奥特莱斯销售总额(GMV)增长4.1%至8.66亿元，收入则增长10.8%至2.231亿港元。

按照华南城的展望，持续性收入年增长目标需不低于20%。

期内，华南城毛利率为38%，同比下降1个点。尽管管理层强调盈利水平仍较高，但若与过去相比，毛利率仍呈现下行的趋势。

2017/18财年、2018/19财年、2019/20财年，华南城毛利率分别为43%、43%、45.7%；而2018/19上半财年、2019/20上半财年及2020/21上半财年，毛利率则分别为41%、39%、38%。

陈茂昌表示，截至9月底公司合同负债为156亿港元，保证了未来两三年的毛利率。

对于媒体所问及土地成本是否影响毛利率，华南城管理层并未直接回应。按陈茂昌的说法，公司拥有1700万平方米土地储备，并没有补充资源的迫切需求。

赵立东则表示，公司倾向于选择具有良好成长性、后期有爆发力的城市，目前有几个城市已进入甄选范围，但他并未透露具体情况。

控成本措施

除此以外，上半财年华南城母公司拥有人应占核心净利润7.35亿港元，同比增长46.4%；母公司拥有人应占净利润6.54亿港元，同比仅增长4.0%。

核心净利润高于净利润，这种情况在华南城过去几个财年里都属罕见。由于核心净利润未计入投资物业公平值收益及若干税务影响、商誉减值等，分析人士指，华南城或许受宏观经济及疫情影响，物业公允值也出现下跌。

无论如何，华南城对于核心净利润增长逾40%仍感到骄傲，核心净利率也从8.1%升至10.3%。陈茂昌解释，这一方面由于交付项目增加，另一方面也归功于成本控制有所成就。

从费用控制看，陈茂昌介绍，上半财年公司继续执行人员优化计划，通过多重途有效控制成本。包括销售及分销开支，与销售的比例从5.6%降至3.3%，行政开支从9.5%降至7.2%，“这两个数据反映了管理层进一步改善运营效率的决心。”

负债方面，华南城净负债相对净资产比率为67.3%，净负债对总资产比率为22%，总负债对总资产比率为49%，与年初相近

“结果就是我们不断改善债务结构和资本结构。”

业绩会上，被问及负债控制问题时，汪智斌回应，目前总体融资利率仍处于“比较合理的水平”，也有“非常大的提升空间”。

原因在于境内外融资成本的差异，华南城境外融资成本目前处于10%-12%区间，但该公司维持8%左右的总体融资利率，主要是境内融资水平相对较低导致，“所以我们也有意识在近两年优化整体债务结构。”

对此华南城的第一步策略即调整总体债务期限，以国内银行贷款为例，年初3年以上国内银行贷款为29亿元，在半年内增至50亿元，反映公司逐渐将短债变为长债；加权平均融资成本则为8.33%，较去年有所上涨。

陈茂昌补充，华南城在国内银行融资成本大约是6%，贷款额度主要与租金收入相关。公司非常重视租金收入提升，其中一个原因便是对未来银行融资有“非常大的正面的帮助”。

此前做公司未来展望时，陈茂昌也提及，要加强跟境内境外金融机构的合作，取得更好的增长，也改善资本结构和债务结构。

商贸物流转型

商业管理集团方面，推行“重招商、强运营”专业化园区运营管理，是华南城近年来的主要战略之一，在业绩会上管理层同样着重谈到这方面的情况。

据观点地产新媒体了解，赵立东表示，华南城在原有“商贸+物流”基础上，引进了8个新业态，分别是“网红+电商”、会员超市、平价家具、奥特莱斯，属于成熟业态；以及教育、新能源汽摩配件、医养美业、食品大健康，属于培育业态。

目前全国8个华南城已经连续落地新业务，包括深圳、郑州、南昌项目的电商网红直播基地，南宁、合肥和南昌项目的会员制超市等。

这也被视为传统商贸物流项目应对时代变化的案例之一，实际上随着技术的进步及运用，大部分线下都面临着线上的严峻挑战。

以电商业务为例，华南城旗下深圳、郑州等地项目已入驻逾1000家电商，包括跨境电商等。赵立东曾对观点地产新媒体谈及电商业务，表示公司实际上打通了物品流通的产业链，从交易到展示，到流通等环节。

管理层强调，公司近几年引入很多创新业态是保持持续活力的一个重要因素。

赵立东谈及未来发展方向时，表示公司以全新业态进入新的城市，同时将引入更多合作单位，除了已披露的腾讯、万达等，目前已在洽谈其它方共同开发新的项目，以提高开发强度，缩短培育周期。

他同时表示，华南城将总结运营的经验和教训，对产业、生活配套和商业进行合理的配比。

数据显示，2017/18财年、2018/19财年、2019/20财年，华南城合同销售分别为120.2亿港元、146.8亿港元、135.1亿港元，按计划今年该公司拟维持160亿港元目标不变。