海南楼市调控风暴：现房销售制度落地 高杠杆开发商要注意了

财联社（广州，记者 陈业）讯，“现房销售终于出现了，调控在加码。”得知海南推出现房销售制度后，一位房企高层如是感慨。

3月7日晚，海南省委办公厅、省政府办公厅印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（以下简称《通知》），提出自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度、本地居民限购两套住房，以及发展安居型商品住房等措施。

海南由此成为全国首个实行现房销售制度的省份，这令业内颇感意外。

“政策应该讨论了很久，但市场并未收到相关风声。”海南一家房地产信息服务机构的负责人告诉记者。

上述机构负责人认为，海南调控政策进一步收紧会对市场造成一定影响，不过对销售终端的影响，尚需一段时间才能表现出来。“而要求现房销售，非常考验开发商的资金承压能力，会改变开发商未来对待海南的投资态度。从政府收紧政策来看，不将房地产作为短期刺激经济手段的意图明显。”

“现在只是发了文，但具体的实施细则还没有出来，包括今后土地款怎么支付、现房评定标准等。其中，关于现房的评定标准还是有争议的，是封了顶就算，还是需要通了水电，甚至是装修完以后才能算现房，目前还不清楚。”某头部房企海南区域相关人士对财联社记者说。

该人士进一步表示，“对于地产商来说，现房销售无疑是增加了开发成本，但我们在海南市场拿地的可能性比较小。”

一家排名全国前三的房企内部人士也指出，“现房销售对开发商肯定有影响，开发周期拉长了，但我们已经很久没在海南公开市场拿地了。”

业内人士认为，现房销售对于财务较为稳健的开发商冲击不大，但“高周转、高杠杆”开发商则会面临严峻考验。

对于为何推出现房销售，海南省住建厅厅长霍巨燃表示，目前，因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，成为房地产投诉和纠纷的最主要因素。为从根本上杜绝因预售制度带来的系列问题，《通知》提出改革商品住房预售制度，实行现房销售制度。

值得关注的是，海南实行现房销售，不等同于全面取消预售制。上述业内人士分析，海南出台该政策时并未“一刀切”，而是有限定条件，即“新出让土地建设的商品住房”，这意味着未开发的存量商品住宅用地，以及商服类物业，在销售时仍可采用预售制。

据财联社记者了解，与其它省份不同，海南历史上存量土地比较多，每年通过市场化手段成交的住宅用地量在逐年减少。这在一定程度上会削弱此次出台的新政策所带来的影响。

据海南房产新闻网统计数据显示，2019年海南住宅土地成交建筑面积469.84万平方米，商服土地成交建筑面积227.67万平方米。不过，住宅用地主要以棚改回迁房用地为主，市场化住宅用地成交量少，商服类用地成为市场主流。

目前，恒大、富力、雅居乐等外来开发商在海南拥有较多的土地储备。此外，海南本地企业海航、海南农垦、海南橡胶、罗牛山、欣龙控股等也拥有较多土地，但土地性质以商服、农业、工业用地为主。

尽管存量土地开发不受现房销售制度的影响，但在近两年海南房地产调控趋严冲击下，开发商普遍面临项目周转较慢的难题。

2018年4月海南收获自由贸易试验区政策红利后，随即宣布实施商品住宅“全域限购”政策。该政策颁布后，海南楼市成交数据下滑明显。

霍巨燃指出，海南实施全域限购政策一年多以来，房地产业转型取得初步成效，房地产调控基本达到预期目标。预计2019年全省房地产开发投资同比下降22.1%，商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%，销售均价保持在1.5万元/平方米左右，价格基本平稳。

对于海南实行现房销售是否代表了政策风向，方正证券房地产行业首席分析师夏亦丰认为，“海南市场和其他市场不一样，不能说海南提出的现房销售制度代表市场整体调控思路，或者说这一制度向市场释放出了什么信号。”