起底云南城投混改迷局

乐居财经 李奕和 发自昆明

云南城投集团混改前路，依然迷雾重重。

4月23日，有媒体称，保利集团将退出云南城投集团混改，取而代之的，是地方政府以医疗、文旅等资产对云南城投进行注资。

这起混改始于2019年7月，自启动以来备受关注。期间，双方一直在项目层面进行合作，而集团层面的混改，一直没有动静。

今年1月23日，云南城投置业股份有限公司（600239.SH，下称“云南城投”）公告称，2019年度，归属于上市公司股东净利润预计亏损29.5亿元到24.5亿元。

国有企业的混合所有制改革本就不易，加之云南城投近些年的业绩并不理想，人事、经营流年不利，资产庞杂难于梳理，让混改陡添变数。

连年亏损的城投

云南城投集团成立于2005年，是云南省国资委监管的省属企业，也是全国第一家省属城投公司，拥有云南城投、云南水务产业股份有限公司（云南水务：06839.HK）两家主板上市公司，以及一家名为一乘股份有限公司（一乘股份：834592.OC）的新三板公司。

云南城投集团全资及控股40余家二级子公司，参股诚泰财产保险股份有限公司等20余家公司，是曲靖市商业银行第一大股东、莱蒙国际集团有限公司流通股第一大股东、闻泰科技第二大股东。

截至2019年12月31日，集团总资产2794亿元，累计实现收入逾1800亿元，实现利润170亿元，实现融资约5132.1亿元、实现投资约3074.6 亿元。

云南城投集团旗下主要资产云南城投，这家公司是经云南城投集团收购重组云南红河光明而来，于2007年11月30日在上交所上市。业务涵盖房地产开发与经营、商品房销售、房屋租赁、基础设施建设投资、土地开发、项目投资与管理。

作为云南城投集团旗下主要业务平台，云南城投业绩表现不如意，很大程度上是导致集团层面业绩下坡的主要原因。

2020年1月23日，云南城投披露业绩预亏公告称，预计2019年度实现归属于上市公司股东的净利润-29.5亿元到-24.5亿元。而在扣除非经常性损益后，净利润仍亏损23.94亿元到18.94亿元。

至于亏损原因，主要由于营业收入规模较上年同期大幅下降。此外，公司旗下艺术家园因涉及多起诉讼申请破产清算、海东方体育休闲公园项目因总体规划调整，分别计提存货减值准备2.3亿元及2.2亿元。

业绩预亏公告发出后，云南城投遭上交所问询。根据其回复内容可知，2019年，随着经济下行压力加大、楼市降温，云南城投在销售业绩、融资、项目去化等方面均面临压力。

乐居财经获悉，由于后续开发资金严重不足，导致项目开发周期拉长、竣工结转延后。2019年，云南城投新竣工面积26.18万平方米，较去年同期大幅下降65%。

该公司在2019年房地产开发业务销售收入约40亿元，较去年同期下降约47%，不足以覆盖全年营业成本费用；平均销售毛利率26.75%，同比下降3.9个百分点。

与此同时，由于受金融监管政策收紧及公司原董事长事件影响，融资额明显下降，2019年全年仅实现111亿元，较2018年的融资额188亿元下降41%，平均融资成本则由2018年的7.23%上升至2019年的8.63%。

数据显示，截止2019年末，云南城投资产总额约890亿元，资产负债率达93%，有息负债率74%。云南城投转型也遇阻。2019年，自持资产总额232亿，占资产总额的26%。随着自持资产占比上升，资产周转率逐年下降，财务费用逐年攀升，对经营业绩的负面影响日益凸显。

混改“拦路虎”

为缓解经营困境，云南城投不断通过项目转让、项目合作、资产置换等方式，企图改善资本结构、降低资产负债率。

2020年1月，云南城投与云南城投集团签署《合作意向协议》，后者拟以市场公允价值收购前者下属银泰系列项目等17家子公司的部分股权。交易涉及的资产总额约320亿元，有息负债约226亿元。

交易收回的价款计划用于偿还债务和补充流动资金，将可达到降低资产规模及有息负债、优化资产结构、节约资金利息支出、减轻经营压力目的。

除了跟集团层面的大宗资产交易，云南城投今年以来也在不断挂牌出售旗下资产。2月19日，云南城投转让昆明欣江合达60%股权予保利；2月25日，云南城投公开挂牌转让西双版纳航投置业80%股权以及西安云城51%股权。

到4月18日，云南城投还连发两则公告，先后公开挂牌西双版纳沧江文旅100%股权以及西双版纳云辰置业51%股权。

这些已挂牌项目能否成功转让仍有待观察。

除了业绩不佳、连年亏损，成为云南城投集团混改路上的“拦路虎”。另一方面，旗下项目和资产是否优质，也成为混改参与方重要考量的因素。

如市场传言，保利将退出云南城投集团的混改，有没有这方面的考虑？毫无疑问，参与云南城投集团的混改，保利将直接收获该集团及旗下西南大片区域的土地红利。但若这些资产存在“瑕疵”，其分量以及投资方的兴趣也将大打折扣。

从以往披露的一些文件显示，云南城投即便在西南区域有着丰富的土地储备，但并非所有土地都十分优良，其中好些土地还因生态或规划问题，未来开发存在不确定性。

去年9月11日，云南城投披露一份名为《广发证券股份有限公司关于云南省城市建设投资集团有限公司要约收购云南城投置业股份有限公司之2019年半年度持续督导意见》的公告。

当中提及，云南城投集团旗下康定溜溜城旅游开发有限责任公司、四川三岔湖长岛国际旅游度假中心有限公司的部分地块均因高速公路占用或被划为生态用地无法开工，未来开发存在不确定性。

此外，昆明未来城开发有限公司、云南城投医疗产业开发有限公司、陵水顺泽房地产开发有限公司、昆明国际会展中心有限公司等近十家公司，也多涉及土地问题，仍在亏损阶段。

艺术家园和海东方体育休闲公园，也是两个烫手山芋。

2019年7月，艺术家园债权人及股东以借款合同纠纷起诉艺术家园，并向法院提出财产保全请求，相关资产被查封，还承担了高额违约金，公司在2019年12月申请对艺术家园进行破产清算。

2019年12月23日，大理州洱海保护及流域转型发展指挥部出台的《关于贯彻落实生态环境部回访调研洱海保护治理指出问题省政府领导有关指示要求的实施方案》，要求取消海东方体育公园项目，项目已租用的1353.28亩用地由企业出资建设为生态公园。

受此政策影响，判断体育公园不能获得政府批复，未来无法带来经济利益流入，公司对已发生的1353.28亩体育公园土地租用费及相关支出共计2.15亿元全额计提了跌价准备。

资料显示，艺术家园主要资产为5.5万平方米商铺及1660个车位；海东方项目总规划建设用地1893亩，项目分为住宅、商业小镇、酒店，同时，公司还租用1353.28亩用地建设体育公园。截止2019年末，项目尚有166亩酒店用地、641亩商业用地及545亩住宅用地未进行开发建设。

混改未了局

从近段时间的动作来看，云南城投和保利在项目层面多有合作，但关于云南城投集团方面的混改却一直少有消息，这也让外界对保利是否会退出此次混改产生诸多猜测。

去年7月3日，云南城投公布重大事项提示及复牌公告称，公司控股股东云南城投集团拟进行混合所有制改革，参与混改的一方为中国保利集团有限公司。保利拟参与云南城投集团的混改由此进入外界的视野。

起初进展很顺利，公告发出后一个月的8月6日，就有消息称作为中国保利集团副总工程师、协同发展部部长的卫飚，随即带领保利集团本部、保利发展、保利资本组成的尽调工作组进驻云南城投集团，开展城投集团混改的尽职调查工作。

10月14日云南城投公告称，为加快推进保利集团参与云南城投集团混合所有制改革合作事宜，任命保利集团卫飚担任城投集团党委书记、董事长。但截至那时，云南城投集团与保利双方对于该次混合所有制改革的合作方式、持股比例等仍没有公布。

2019年11月29日，云南城投集团的法人代表变更为卫飚。此后，虽然云南城投跟保利多有项目层面的合作，但关于混改的事情进展少有动静。

至今年4月23日，有媒体披露，地方政府将对云南城投进行注资，2020完成100亿现金注资，4月底会完成第一笔注资计划。主要由政府安排，具体的出资方是谁，目前并未说明。由此，保利退出云南城投集团混改的消息开始传出。

2018年，保利集团参与天房集团混改，就无疾而终。天房集团混改始于2017年6月，在保利之前，融创、绿城、碧桂园、万科等房企相都对天房集团做过尽职调查，但最终并未参与。

云南城投集团，会成为保利参与混改路上的下一个天房吗？

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