云南城投加速转型 布局“文旅+康养”谋突破

在“房住不炒”理念持续深入和宏观政策不断收紧的影响下，2019年行业增速整体放缓。调整发展节奏、形成差异化竞争优势、进行多元化探索，已成为大多数房企的选择。

当大型房企得益于过去业绩快速增长和良好的品牌效益，可继续围绕主业发展协同业务，以实现主业资源再挖掘和业绩的可持续增长；而部分中小房企仍需找准定位，在扩大地产主业规模基础上适度打造“专而美”的特色业务。因此，不同房企在不同阶段发展重心或目标都不同，在评价其发展质量时也要因人而异。

以云南城投为例，甩卖资产、购买资产、业绩不佳频惹争议，在“投资+开发”的发展模式引领下，公司资产规模得以迅速扩张后，2019年，云南城投因势利导确立了向产业地产商全面转型的目标，通过优化公司资产结构、降低资产规模和对重大资产进行重组等方式，加快从规模化增长为主向质量和效益型增长转变。

尽管受诸多因素影响，2019年公司实现营收62.48亿元，同比有所下降，但截至报告期内云南城投土地储备合计 2284 亩，可建计容建筑面积约 296 万平方米，充足的货源储备，为公司未来发展提供了坚实保障。

全年营收有所下滑  商业成绩可圈可点

受2019年宏观政策叠加、公司战略转型等因素影响，在行业整体规模增速明显放缓的情况下，云南城投业绩同比也有所下滑。

年报显示，2019年云南城投累计实现营业收入62.48亿元，同比下降34.52%，归属股东净利润-27.78亿元。报告期内，公司主营业务毛利率 36.77%，较2018年同期上升 1.08 个百分点，主营业务收入56.01亿元，相比2018年下降37.16%，其中，房地产开发收入38.47亿元，约占全年营业收入总额的61.56%；房地产项目平均销售毛利率27.26%，与各规模房企的平均销售毛利率基本持平。

对于业绩下滑，云南城投方面表示，一方面受金融监管政策收紧及公司原董事长事件影响，2019年公司融资额明显下降，资金紧张，新增融资额及销售回款主要用于保障金融机构还款，后续开发资金不足，导致2019年公司部分项目未能如期竣工结转；另一方面，则源于对艺术家园和海东方项目部分存货计提大额减值准备，致使业绩出现较大下滑。

尽管如此，公司商业地产在2019年各项业务表现中可圈可点，特别是随着公司旗下持有的银泰城项目逐渐培育成熟，商业地产营收出现较大幅度上涨。

报告期内，公司商业在管项目12 个，管理面积 170 万平方米，实现收入10.45亿元，较2018年同期增加28.25%，营收占比也从2018年的8.54%上升至2019年的16.72%；物业管理和酒店运营分别收入3.21亿元和3.89亿元，同比分别上涨28.98%和16.05%。

重新聚焦云南区域  新增土地储备充足

未来云南城投的发展能量如何，从2019年拿地情况可以看出，云南城投根据市场波动形势，并结合企业自身实际状况，适时灵活调整公司的拿地策略，抓住窗口期，以较低成本获取了大量优质地块，这是后期发展的基础。

根据年报信息，2019年云南城投通过招拍挂新增获取昆明晋宁古滇未来城二期、关坡二期、西双版纳江心岛、航空小镇几个项目合计2284亩土地，可建计容建筑面积约296万平方米。此外，还新增收购西安国金中心、海港中心、秦汉创业中心、成都青城山项目的部分股权。

整体来看，截至2019年末，云南城投总资产达888.8亿元，累计持有22个房地产开发项目约370万平方米待开发土地及122.6万平方米一级开发土地储备，规划计容建筑面积约为468.36万平方米，土储充裕，为公司后续发展提供坚实保障。

土储的价值除了体现在规模上，更重要的还有区域布局是否合理。从云南城投的土储资料上来看，区域分布也很有讲究。

作为云南第一家上市房企，云南城投在云南布下“重兵”，土地储备占比50%以上。值得注意的是，2019年云南区域市场也成为公司营收重点区域。年报显示，2019年公司在云南累计实现营收33.06亿元，同比上涨7.06%，约占全年主营业务收入总额的59.03%；浙江区域收入次之，约为12.59亿元；成都区域收入排名第三，约4.81亿元。

与此同时，自2019年以来，公司根据整体经营计划，对目前一些成熟项目，通过对外合作的方式进行有效盘活资产，实现资金回收，增加公司现金流动性。报告期内，公司已与广州金地签署关于古滇二期、关坡二期、雨林澜山、华阳花园四个项目的合作框架协议，并已收取交易诚意金 22 亿元。

进入2020年，继与省城投集团签署了《合作意向协议》，拟转让银泰系等17 家子公司的部分股权进行资产重组外，公司还将对现有项目进行梳理和评估，对投资回收周期长或可实现较高收益的项目，进行市场化股权交易，尽快实现资金回笼，缓解公司资金压力。

云南城投表示，在改善公司基本面的同时，公司将继续获取更多的优质资源，增加公司土地储备。

加速转型升级  大力发展“文旅+康养”

在行业进入高质量发展的当下，企业销售进一步分化，行业格局洗牌加速，市场集中度将持续提升。在这一背景下，企业如何顺应市场发展大势，优化布局结构、升级产品与服务水平，通过企业的高质量发展内核实现可持续的规模化发展，就显得尤为重要。

对于未来，云南城投的发展战略依然是以“稳健”为主基调，围绕文化旅游、健康服务两大战略产业布局。

事实上，早在2019年，公司就根据外部宏观环境变化及公司整体经营情况，积极调整经营策略，围绕向产业地产商全面转型的目标，新成立了西双版纳文化旅游投资开发有限公司、联康云养新生活科技有限公司，并通过选取有条件的项目整合各方优势资源，积极推进文旅、康养产业落地。

2020年伊始，云南省委、省政府对公司控股股东省城投集团提出了新的战略定位，省城投集团将聚焦打造成为云南省文化旅游、健康服务两个万亿级产业的龙头企业。公司将围绕省城投集团新的战略定位，充分发挥公司资源获取等自身的核心竞争力，构建“文化+土地+开发”、“旅游+土地+开发”及“康养+土地+开发”的三大业务板块，继续推进向产业地产商全面转型的战略目标，实现公司“瘦身健体”、提质增效和持续健康发展。

此外，鉴于2019年业绩出现大幅亏损、经营压力较大，云南城投表示将在2020年持续通过强化内部管理、优势资源整合及重大资产重组等方式，确保公司稳健发展，并围绕文化旅游、健康服务两大战略产业，获取更多的优质资源，增加公司土地储备，对已有的产业地产区域做重点布局，通过“自主开发+合作开发”、“开发收益及投资+收益相结合”的方式，增强公司持续经营能力和盈利能力。

封面图来源：云南城投集团官网

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