独特的华南城：“商贸物流+”模式下的开发商及运营商

华南城控股有限公司（下称“华南城”，）董事长助理、企业融资及投资者关系负责人汪智斌说，华南城的终极目标是成为一个商贸及物流平台的领先运营商和开发商。目前，华南城在资本市场还是被理解为处于开发商兼运营商的阶段。

作为中国领先的大型综合物流及商品交易中心的开发商和运营商，华南城聚焦中心城市，已从大本营深圳扩张至八个中心城市，规模增长潜力巨大。公司在全国各地打造的国际化、现代化、集约化的商贸物流平台，被认为是顺应了新型城镇化建设、区域经济产业升级、企业数字化转型的产物。

虽然业务模式属于重资产类型，华南城的多个核心财务指标表现优异。公司借贷水平低过绝大多数地产商，净负债率仅维持在60%左右，毛利率维持在40%左右，远高于内地开发商平均30%左右的水平，核心净利润率常年处于15%以上，远高于大多数内地开发商10%左右的平均水平。截止2020财年上半年，华南城加权平均融资成本录得7.34%，处于行业中低位。

同时，相比于住宅开发商，华南城更谨慎的扩张节奏、分期开发的战略以及持续性收入提供的稳定现金流都助益华南城保持更安全的财务状况。

尽管，公司的市盈率、市帐率、市值仍停留于传统开发商行列，但并不着急向资本市场讲出动听故事的华南城，仍以极大的热忱专注于自身“商贸物流+”商业模式的打造。

在机构投资者眼中，这种区别于地产开发商，以运营为主线的商业模式，将重塑公司的估值逻辑。同时，基于特殊商业模式具有较高的进入壁垒，与腾讯、万达集团等各方的股权、业务等合作带来的协同效应，以及公司在实体经济和虚拟经济的结合上打造的线上线下第四代商贸物流平台，都将使公司在后疫情时期更有想象空间，价值获得持续释放。

运营乃撬动生态圈核心支点

华南城是现代服务业升级的产物。珠三角商贸物流产业发达，需要开发商和运营商承担资源整合的角色，从而推动地区的城镇化建设，在帮助商户的同时也为自身创造价值。

历经十余年的发展，华南城的运营模式和内核发生了深刻的变化。

华南城目前形成了商品交易中心、仓储物流配送、电子商务、会展中心、住宅及生活配套、多功能物业、商业综合体等核心业态于一体的项目。同时，华南城旗下拥有乾龙物流、华盛奥莱、好百年家居等多个业态品牌，成为既做平台，又做业务的全链条生态圈。

在数字化时代，这种模式的核心是批发、零售与电商多种业态交融，形成良性循环。

这种“实体+网络”的现代综合商贸平台，颠覆了效率低下的旧仓储物流模式，能为各类企业提供融仓储、物联网概念、电子商务、互联网金融等一体化商贸物流服务。

囿于商业模式的独特性、持续性收入占比两成左右等因素，资本市场多年来惯以将华南城归为地产开发商。然而，回归至华南城“商贸物流+”的业务模式及公司发展远景来看，持续性收入的战略地位远高于房地产开发。

华南城商业管理团队落实“重招商、强运营”的策略，高度重视项目整体运营，大力发展食品、健康、教育、电商、汽车五大新型业态及综合商业配套，力争持续性收入年增长率达到20%-30%。

汪智斌直言，华南城目前正处于大力发展商业运营的阶段，“公司再发展下去应该是更重的运营商的概念附带开发商的概念，我们的终极目标是成为一个高效领先的商贸及物流平台的运营商。”

这种独特商业模式驱动下的华南城，天然地与宏观政策、区域经济捆绑在一起。

回溯华南城自首个项目落子深圳，到2009年进行南宁、南昌、西安的首轮扩张，再到2011年布局郑州、哈尔滨和合肥，直至落户重庆的业务轨迹，公司业务版图的扩张轨迹与区域经济的发展、地方政府的产业定位、当地企业的发展诉求保持高度一致。

汪智斌对此也解释道，“华南城根据地区经济政策的发展来作为指导的方向提前布局，同时进行商业化运作，才能支撑华南城体量的发展。”

按照这种商业逻辑来布局的华南城，在推动一地的产业升级的过程中，自身的商业模式也顺势迭代。而这也是华南城“商贸物流+”商业模式的另一重生命力。

时下，疫情逐步散去，电子商务仍以势不可挡之势颠覆各行各业，前瞻性布局“商贸物流+”模式的华南城，也将迎来生态圈多元化业务价值的二次发现。

“以前，小商户可能需要的是初级化的电子商务服务；疫情之后，数字经济的价值得到了二次发现。而负载于华南城商贸物流业务上的仓储物流、物业服务、云展览等将获得新的发展契机。”网经社电子商务研究中心主任曹磊表示，小商户需求的升级势必将倒逼华南城商业模式升级，公司独特商业模式的潜力和价值也将进一步释放。

公司价值有望重估

数年来，以运营商身份定位自身的华南城，凭借现代物流、金融一体化的大型供应链服务平台，成功服务了各类商户；它也带动了项目地产业结构、人员就业、人居环境、社会保障等由“乡”到“城”转变。

数位入驻深圳华南城产业园的商户结合自身的经营情况交流道，城镇化的核心问题要解决产业升级和人的就业问题，华南城的诞生顺应了城镇化发展的主旋律。

“疫情冲击就业难的背景下，小商铺基本都有电商方面的用人需求，能吸纳部分人就业；另外，华南城的物业、仓储等业务也都会拉动当地就业。伴随项目持续运营也会持续吸纳人员。”数位商户笑言，华南城所到之处便意味着该地从郊区变成了产值高地、就业引擎区。

此外，华南城净负债率常年控制在60%左右，在行业处于较低水平。这与公司尽管从事大型项目的开发，但大多数竣工物业被持有以赚取经常性收入的收入模式有直接关系。

值得一提的是，公司在今年5月和6月公告称，已通过市场回购的方式购回部分优先票据并进行注销，金额达7,830万美元，有节奏地持续推进长短期债务结构优化以及债务总量调整。截止2020财年上半年，华南城加权平均融资成本录得7.34%，处于行业中低位。

“对于像华南城这样持有大规模投资物业组合的开发商而言，更高的负债率也是可以接受的。如果在未来几年有必要争取更快的规模增长的话，公司还有充足的财务杠杆空间可以利用。”上述券商机构融资部门分析人士，这种进退有度的财务状况，利于华南城从容进行业务布局。

除了2014、2015年，公司向腾讯控股（00700.HK）进行两次共逾23.5亿港元配股以利于自身“商贸物流+”商业模式的打造外，华南城也通过与万达集团等更多企业订立业务合作协议，丰富平台上的商贸生态圈，为公司的持续性经营业务注入增长动力。

华南城这种特殊的商业模式赖以运营力支撑。它的另一面是华南城住宅物业销售在物业总销售中的占比已降低至不到一半的水平。这两年，住宅物业正面临着激烈的竞争，企业频频掀起上市潮以补充“弹药”。而商贸物流中心类物业的发展没有这么成熟，作为这一细分市场的领军者，华南城仍有巨大的发展潜力。

此外，“商贸物流+”商业模式由于在投资金额、广泛租户联系和运营能力方面的进入壁垒较高，近年来中国大型综合交易中心的开发仍鲜有成功案例。深圳华南城项目在国内其他地方的复制成功，也愈发显示华南城独特商业模式的核心竞争力。这构成公司市值修复的核心变量之一。

显然，当下的资本市场仍没有把华南城归类在对的位置。汪智斌对于这种市场暂时的错判表现得很从容，“这就决定了我们公司未来一个很重要的努力方向就是运营，使资本市场更了解华南城的模式。”他坦言，当运营商成为公司的标签之际，市场会能看“懂”华南城。

在上述头部券商机构融资部门分析人士看来，华南城与众不同的业务模式将构成华南城估值中枢的核心逻辑。

“典型的华南城项目不仅是一个大规模的房地产开发项目，而是一个商贸物流信息平台，融合创造出大量商业机会。在其运营区域内，没有可以相提并论的直接竞争对手。”他直言，公司的市盈率、市值等也将获得重估。