观点直击 | 网络直播、地摊经济 华南城的疫后关键词

观点地产网 半年已到尾声，全力冲击年中目标的大批上市公司，紧赶慢赶在6月30日前放出了一波又一波公告。

百亿级土拍、物业上市、重大资产转让……绿城、世茂、金科、万科等轮番霸屏媒体头条后，一直强调“我们和房地产行业不同”的华南城，也公布了2019/20财年年度报告，并召开了线上业绩发布会。

董事局主席郑松兴依旧保持低调，董事长助理兼投资者关系负责人汪智斌、首席财务总监陈茂昌为代表的管理层，通过电话会议分享了华南城过去一年的业绩。

定位于现代化综合商贸物流基地和制造业高端集成服务平台，华南城“商贸物流+”模式仍紧密围绕着哈尔滨、西安、郑州、合肥、重庆、南昌、南宁、深圳八座华南城展开。

在本次公开交流中，华南城透露了新一年经营目标：合约销售目标、持续性收入增长目标维持不变，仍定为160亿港元与20%；住宅比例将调整为48%，多功能商业业务收入占比将上升。

连续四年称出售全部住宅物业

一如往年发布会，财务负责人陈茂昌在业绩汇报环节中，对公司各个业务板块进行了回顾。

截至2020年3月31日，华南城总收入为98.88亿港元、同比下降3.8%，股东应占溢利为26.33亿港元、同比下降19%，每股基本盈利降至32.47港仙；持续性收入则按年增加4.2%至24.12亿港元，占总收入的24.4%。

新型疫情是华南城物业销售的交付与持续性收入增长产生变动的主要诱因，据陈茂昌透露，若剔除疫情、汇兑影响，华南城整体业务增长在8%左右。

具体到业务中，物业销售及融资租赁、物业租赁及管理服务、其他业务三大板块收入分别为74.76亿港元、13.44亿港元、10.68亿港元，对应总收入分别占比75.61%、13.59%、10.8%。

可以看出，虽然华南城从物流起家，但物业销售仍是收入主要来源。其中，华南城的物业销售以住宅销售为主，并涉及交易中心（批发市场）与多功能商业物业。

从中洲控股收购华南城未果的2016年到快速扩张住宅销售的2017年，到传递“平稳、稳妥、有信心”的2018年，再到国内外关系变动加速的2019年，华南城已经连续四年在年报中称：“将保留物流及仓储设施、酒店等物业及50%的商品交易中心作为自营或长期出租用途，以获得稳定持续性收入以及资产增值，而余下约50%商品交易中心及全部住宅物业将逐步出售。”

期间，华南城住宅物业销售收入分别为68.22亿港元、101.62亿港元、62.84亿港元、66.15亿港元，合约销售金额分别为86.36亿港元、120.26亿港元、146.77亿港元、135.14亿港元，住宅销售与合约销售占比波折下行，住宅销售对总收入贡献亦已降至六成。

华南城如今可售的住宅规模还有多少？年度报告中并未详细列出，单从土地储备来看，以住宅、仓储面积与商业为主。

截止目前，华南城已卖出物业为840万平方米，已竣工可售物业约1000万平方米，发展中物业690万平方米，包括12个月内完工的物业260万平方米。按照2019财年售出的65.63万平方米（建筑面积）计算，过去一年住宅销售面积对已售物业面积占比为7.8%，比例并不算高。

此外，华南城已购买但未动工的土地面积为1700万平方米，总规划面积8100万平方米，已购买的规划面积4300万平方米、占比53%，另有47%规划面积待售。

管理层总结道：“公司还有很大的空间。”

住宅销售之外，多功能商业物业与交易中心带来的销售收入一般，但变动幅度很大。其中，多功能商业物业去年销售收入4.61亿港元，同比增长了13倍；交易中心销售收入6.49亿港元，同比降幅达六成。

就其他业务而言，受益于仓储面积增加与第三方物流业务增长，华南城起家的物流及仓储服务收入为4.05亿港元、同比增加40%，在总收入中占比回升至4%，目前已通过20个网点覆盖到400多个城市，园区面积达81万平方米、出租率近90%。

至于融资与债务，华南城对自己有十足的把握。以年内到期的149亿港元债务为例，以账上现金103亿港元、持续性经营回款叠加境内银行贷款，即便不发行新的债券，陈茂昌认为这149个亿对公司来说不会是问题。

他指出，受益于八座华南城交通配套提升和多功能商业物业开发，华南城在过去一年内完成了48亿港元的10-15年期融资，并陆续回购注销了约2400万港元股票及1.5亿美元优先票据，这些将提振投资者的信心。

至于如何实现160亿港元的合约销售目标与20%的可持续收入增速，华南城管理层们频繁提起了两个项目：一是南昌网络直播培训基地，二是与万达商管达成合作的深圳华南城。

网络直播与“地摊经济”红利

华南城的“商贸物流+”模式发展历经十余年，自2014年获得腾讯战略性投资入股后，便朝着数字化运营发展。

2019年，华南城成立投资开发集团和商业管理集团，分别管理集团的项目开发建设及项目招商运营。就商业管理集团而言，电商、大教育是租户结构中的两个重要板块，而两者均与网络直播密切相关。

在合肥华南城，职业教育租赁面积达25万平方米；在深圳华南城，电商产业园占据了国内电商行业的半壁江山；在南昌，华南城兴建了3万平方米网络直播培训基地，后续将会推广至全国各个华南城。

管理层透露，南昌网络直播培训基地目前首批进场装修已有8000平方米，此前公司与政府联合举办了若干期相关培训，将有助于园区商家后续发展并反哺园区经济。

据官网公示，南昌华南城成立于2007年11月，规划总建筑面687万平方米，前期计划投资额超过200亿元人民币，涵盖青少年教育中心、总部商务中心、商业广场中心、商旅文化中心、人才服务中心、云仓物流中心、高端人居中心，被列为“江西省重点建设项目”、“江西省电子商务示范基地”、“国家级大学生电子商务创业孵化基地”。

谈及疫情对商业的影响，华南城表示，虽然疫情期间公司写字楼等商业融资租赁收入大幅下滑，但目前全国商业基本复产复工，疫情对公司影响已经告一段落。此前，国家对中小企业提供的优惠政策及鼓励地摊经济等政策，均对公司构成利好。

一方面，国家对中小企业的鼓励直接惠及公司，如可获得优惠政策补贴；另一方面，华南城可作为平台，搭建银行与中小商家之间的合作；同时，地摊经济政策惠及华南城签约的10万个小商家，有利于其提升营业额。

商业方面，基于自身商贸+物流平台的定位，华南城向观点地产新媒体表示，未来将参考深圳华南城与万达商管的合作，以多元化模式来拓展商业合作。

以深圳华南城为例，2019年12月25日华南城集团与万达商管集团达成了30万平合作协议，由万达商管接手改造设计、招商和运营位于深圳市龙岗区平湖的华南城4号交易广场，即原华南城旧有批发市场，租金收益双方分成。

根据合作协议，该项目零售业态比重仅占三分之一，主要突出旅游、运动、夜经济等新业态，并采用万达的数字化建造体系进行改造以及运用商业数字化管理系统进行运营，计划于2020年启动改造，2021年开业。

华南城管理层还透露，深圳华南城另有200多万平建筑面积，还将引进更多综合商业运营商与品牌合作。

公开资料显示，深圳华南城成立于2002年12月，规划总建筑面积264万平方米，计划总投资额超过100亿元人民币，涵盖纺织、服装、皮革、皮具、电子、五金、化工、塑料、印刷、纸品、包装、小商品等产业门类，属深圳市政府“重点物流项目”、“绿色通道项目”，并被列为“深圳市重大建设项目”。

此外，奥特莱斯的销售和运营是八座华南城配套升级中的重要一环。据2019年报披露，奥莱商城销售收入及运营收入分别为17亿元人民币、4.4亿港元。除去疫情影响，业务增幅在7%左右，“非常不容易”。

华南城曾公开表示，公司所运作的项目建设运营需要耗时10年之久。如何实践“重招商、强运营”，实现未来商业和物流地产方面的持续性收入提升，要走的路还很长。