华南城(01668.HK)：疫后销售提速，一季度斩获佳绩

近日，华南城（01668.HK）公布，公司2020/21财政年度第一季度(由2020年4月1日至6月30日)取得合约销售约37.12亿港元，按年升约3.3%，公告称，如撇除人民币贬值因素，销售额增长率为7.1%。与上一季度，即1月1日至3月31日比较，销售额上升约105%。

作为新财年的开端，不难看到华南城交出了一份不错的一季度成绩单。那么该如何看待这份成绩单背后孕育的投资机会？

1、后疫情时代重回稳增长，新财年业绩可期

按商业模式而言，华南城并不算是纯正的房地产企业，其更多的被定义为商贸物流企业，不过，公司的业务板块中物业销售仍然是核心组成部分，因此，合约销售指标对于考量公司整体业务发展具有十分重要的意义。

我们知道今年疫情之下，不少行业遭遇冲击，不仅表现在短期销售大幅下降，同时在资本市场，上市公司股价也遭到重挫。华南城同样也面临这样的问题。此前公司交出的年报，第四季度（即2020年1至3月）的疫情影响成为拖慢业绩增长的重要因素，对此公司公告特别提到总收入下滑主要原因是由于本年度新型冠状病毒疫情爆发影响物业销售的交付与持续性收入增长。

当前，随着疫情逐步得到控制，可以看到华南城很快走出疲态，重回稳健增长。这也意味着，在新的财年，公司的业务有望较上个财年取得更大的进展，基本面向好情况之下，对二级市场也将带来刺激，华南城有望迎来戴尔斯双击局面。

2、估值洼地下，华南城是否存在价值陷阱？

著名投资人邱国鹭曾经说过这样一段话，"投资就跟遛狗一样，股票的内在价值是人，股票的价格是狗。狗有时会跑到人前面，有时会跑到人后面。但是由于狗绳在，人和狗总体的趋势是一样的"。

从华南城的估值表现来看，其长期处于破净状态，当下PB仅为0.2倍，市值表现远低于其净资产，而公司的经营相对稳健，这种估值状态存在不合理性，从长期来看，市场价格一定会回归到公司基本面上。对投资人而言，这也意味着，投资这类公司具备较高的安全垫。

在投资领域市场经常会愿意去寻找实际资产远高于市值的企业的投资机会，不过投资人往往忽略了，这类企业一旦商业模式有问题，无法得到稳定的现金流支撑，资产很快就将消耗掉，这种看似净资产高于市值的机会，往往背后也存在着价值陷阱。

不过从这一点来看，华南城自持物业价值巨大，与此同时公司现金流具备可持续性。反映在可持续收入端，近年来公司持续性收入占总收入比不断提升，过去一个财年公司持续性收入达到24.12亿港元，占总收入进一步上升至24.39%，且持续性收入覆盖融资成本已接近一倍，而且在疫情影响之下，仍然保持8.2%的增长率，实属不易。可见，华南城具有非常强的稳定性，并不存在上述所提到的价值陷阱问题，当下低估值的水平意味着较大的投资机会和投资安全空间。

3、加码回购驱动价值修复

在股市消息面上，股价低迷的时候，上市公司展开回购动作对市场来说往往算的上是一个不错的利好。至少在外界看来，能够看出公司管理层对公司还是看好的，也认为公司股价是被低估的。毕竟离公司最近的是他们，最了解公司的也是他们，所以很多时候股东有增持计划，小散们也是很高兴的。

今年来，华南城在二级市场曾多次展开回购动作，截止目前年内累计回购共计1533.6万股，占于普通决议案通过时已发行股本0.189%，年内回购累计涉及金额超千万。

大手笔回购背后，可以看到公司大股东及管理层对华南城自身发展前景的看好，而这也将在资本市场对股价形成强力支撑，并有望成为推动估值修复行情的催化剂。

4、财务结构持续优化，流动性充裕

当前宏观经济下行压力加大的环境下，市场对企业的稳健安全运营更为关注，而核心指标则聚焦在负债端。从华南城的表现来看，截至上一财年末公司的净负债率仅为61%，其有息负债近几年还一直保持下降趋势，总体财务安全状况尚在可控范围。

与此同时，公司境内外融资渠道齐头并进，上一财年，在境内完成中期票据及公司债合计20亿元人民币，在境外完成美元债券发行6.35亿美元，财年内还获得银行审批通过长年期贷款金额合计人民币48.3亿元。这亦充分显示了华南城的商业模式以及优质资产获得了境内外金融机构的认可。

面对疫情后境外动荡的资本市场，华南城显示其充裕的流动性。值得一提的是，今年5月和6月，公司的公告显示，华南城在公开市场回购并注销美元债券金额高达7,830万美元，这一规模在近期公开回购债券的公司中位居前列。

充裕的流动性以及多元的融资渠道也是华南城近年业务增长的重要基础，同时也有助公司在面对新冠疫情等宏观不确定性环境下持续保持业务的稳定性。

5、华南城蜕变时刻，进入加速收获期

作为一家在商贸物流领域深耕近20年的企业，华南城在全国各地打造了一个个商贸物流中心，其借助自持+销售双轮驱动，伴随商贸中心的繁荣，账面自持资产不断提升，与此同时，商贸中心的租金收入成为现金流重要来源，驱动企业稳健运转。

公司商业模式不仅实现跑通，并成功得到复制，随着各个商业生态不断被激活，华南城的潜力也在持续提升。当前随着商业环境的不断升级，华南城也在紧贴时代发展趋势，积极布局新兴领域。

一方面，公司联袂万达这类综合商业运营商与品牌，以多元化模式来拓展商业合作，为原有商业生态注入新的活力。而另一方面，公司积极朝数字化运营方向发展，打造网络直播培训基地、跨境电商产业园等新经济业态。

公司在产业端的变革升级对于华南城而言意味着更多的商业机会，其收入增长也将更具期待。随着商业生态的不断成熟，华南城也已经进入到加速收获的新阶段。

6、机构看多，潜在升幅高达40%

此前华南城业绩出炉后，国泰君安国际发表研究报告看好公司投资机会。

报告指出新冠疫情对公司物业销售和融资租赁的影响是短期的，并会随着复工复产恢复正常。华南城定位于大型物流商贸中心，从八城联动的多元化商业模式中获得协同效应，每座华南城覆盖一个经济区。通过实施与地方政府双赢的发展策略，国泰君安国际预计华南城将会持续获取低单位成本的土地，并且预计公司会长期受益于地摊经济和与万达的合作。

国泰君安国际指出，华南城当前正聚焦运营和提升持续性收入。公司当前的估值仍处于低位并且具有吸引力。国泰君安国际给予公司"买入"评级，目标价为1.20港元，相对于其2021财年NAV有63%的折让，也相当于4.2倍2021年核心市盈率和0.2倍2021年市净率。

以国泰君安国际给出的目标价计算，华南城当前0.86港元的股价对应有接近40%的升幅。可见，机构非常看好华南城的投资机会。

投资机构作为具有信息优势的一方，在投资上往往具备更高的专业水准和实力，对投资标的研究也更加深入，因此其给出的观点对普通投资者而言相对来说也具有较高的参考价值。这从一定程度上也反映了市场对于华南城估值修复的强烈预期。

7、结语

正如巴菲特所言，投资就是投国运，而观之华南城的成长、壮大也正是顺应了中国经济发展的机会。当前公司正加码布局在国内巨大内需市场中快速增长的新兴产业，积极打造核心商业生态，构建跨行业的协同效应，不断加速成长。华南城未来的实力不容小觑。

当下，新冠疫情已经得到控制，市场流动性相对充裕，香港局势也越来越稳定，港股、A股牛市预期也愈演愈烈，相信在良好的市场环境之下，华南城的投资价值也将有望迎来回归。