云南城投年底收“大礼包” 子公司43套滇池边房产以物扺债打五折

《电鳗快报》文/李万钧

临近年底，家大业大的云南城投(600239)收到“大礼包”，该公司的下属子公司因无力偿还所欠3家股东公司的债务，拿出多项资产来以物抵债，其中主要资产是滇池湖滨半岛商务中心项目的43套房产，经评估最终确定的抵债含税单价27420.42元/平方米，而该项目未售房源主要价格集中在5-6万元/平方米区间，两相对比，扺债价相当于打了个五折。

《电鳗快报》研究发现，云南城投业绩亏损严重，2019年净利润亏损接近28亿元，今年前三季度亏损超过10亿元，因此该公司启动“套现策略”，大幅缩减资产，现金流越来越充裕。近期，云南城投正在进行重大资产出售，由于涉及到CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券融资)条款未兑付资金67.79亿元，对出售资产做出重大调整，6家标的企业不再出售。

子公司华商之家奉上资产“大礼包”

12月22日，云南城投披露与下属参股公司以物抵债的公告，下属参股公司云南城投华商之家投资开发有限公司(简称“华商之家”)因目前无法偿还其所欠股东到期借款本息，为有效化解风险，华商之家拟采用以物抵债等方式偿还其对股东的债务。

《电鳗快报》研究发现，尽管云南城投称华商之家为其参股公司，但实际上是其第一大股东。从天眼查提供的具体数据看，华商之家的股权结构为：云南城投持股40%;云南百年置业房地产开发有限公司(简称“百年置业”)持股35%;云南云岭天籁投资有限公司(简称“云岭天籁”)持股25%。

其中，百年置业注册资本7000万元，该公司有2名股东，注册在香港的英亨国际有限公司持股55%，自然人武昆持股45%。云岭天籁注册资本5000万元，该公司有3名股东，梁辉、云南翰林投资有限公司、刘旭武分别持股60%、35%和5%。

华商之家成立于2007年12月3日，注册资本2亿元。该公司近年来的经营状况并不理想，不但净资产为负，利润也是持续亏损。2019年该公司亏损1.32亿元，2020年前三季度亏损1.56亿元。

截止2020年9月30日，云南城投、百年置业、云岭天籁对华商之家享有债权本息总额为1692924468.88元即16.93亿元，具体为：百年置业、云岭天籁对华商之家享有债权本息共计582432329.73元即5.82亿元;云南城投对华商之家享有债权本息共计1110492139.15元即11.1亿元，上述债权均已于2020年9月30日前到期。

据披露，云南城投12月18日召开的第九届董事会第十八次会议(通讯表决方式)已经审议通过了《关于公司与下属参股公司以物抵债的议案》。

之所以说这次偿债是华商之家对股东方奉上的“大礼包”，是因为其拿出的滇池边的房产价值不菲，而核算估价则较大幅度的低于其市场售价。所涉房产为华商之家开发建设的滇池湖滨半岛商务中心项目，该项目面临滇池，距离湿地公园仅一河之隔，区位优势明显。该项目2015年9月16日取得预售许可证，2017年4月17日竣工验收，目前该项目正常销售。

12月24日，云南城投发布华商之家以物抵债的补充公告，对抵债资产中债权资产质量及可回收情况、对抵债房产的评估等进行了披露。

根据华商之家下属全资子公司云南太阳山度假村有限公司(简称“太阳山公司”)与玉溪市抚仙湖保护开发投资有限责任公司签订的《牡丹假日酒店退出抚仙湖保护区协议》约定，太阳山公司应收补偿款6443.44万元，扣除相关税费815.78万元，可收回债权净现金流入5627.66万元，用于归还对云南城投的债务。

华商之家目前已预销售的四套房屋销售总价17521.28万元，在扣除房屋买受人已交定金及剩余应缴税费、应支付的销售佣金等费用后，剩余预计可收取的销售款项8265.76万元，用于偿还云南城投债务。

对于滇池边房产的评估则相对复杂。公告披露，按照销售面积计算，已售房源销售均价36099.21元/平方米，未售房源销售均价40633.72元/平方米。本次评估采用的一房一价表按销售面积将价格区间分为四档，分别为2-3万、3-4万、5-6万、6万以上。已售房源主要价格集中在3-4万元/平方米区间，未售房源主要价格集中在5-6万元/平方米区间。

抵债房源的可签约销售额共185380.48万元(不含税)，扣减了相关税费，在考虑了平均三年去化周期基础上，以10.01%折现率测算后，最终的存货可变现净额为134600万元(不含税)，按建筑面积49728.33平方米折算平均评估单价为27067.07元/平方米(含税平均评估单价为28420.35元/平方米)。

云南城投及百年置业、云岭天籁按照抵债含税单价27420.42元/平方米，对华商之家滇池湖滨半岛商务中心项目的43套房产进行分配，云南城投分得30套房(产权证证载面积约为33481.69平方米)，抵偿华商之家对云南城投债务91808.2万元;百年置业、云岭天籁分得13套房产(产权证证载面积约为15123.18平方米)，抵偿对百年置业、云岭天籁债务41468.39万元。

云南城投面临连续两年亏损局面 出售资产变现成优选策略

《电鳗快报》研究发现，目前云南城投的亏损相当严重，2019年净利润亏损，2018年、2019年连续两年扣非净利润亏损，2020年前三季度仍是亏损状态，该公司即将面临连亏两年亏损局面。

云南城投披露的定期报告显示，该公司2017年、2018年尚且盈利，但营收规模急剧下滑，2019年则出现亏损。最近三年该公司分别实现营业收入143.91亿元、95.43亿元和62.48亿元，实现净利润2.64亿元、4.91亿元和-27.78亿元，实现扣非净利润1.12亿元、-8.21亿元和-21.90亿元。

现金流的状况也欠佳。2017年的年报，云南城投经营现金流高达36.68亿元，但2018年和2019年经营现金流净额分别为-22.42亿元和-27.37亿元。

2020年云南城投的经营仍不理想。三季报显示，该公司今年1-9月份实现营业收入37.05亿元，同比下降23.64%，实现净利润-10.39亿元，实现扣非净利润-19.49亿元。

在这样的财务状况下，云南城投加紧处置资产变现。2020年4月29日，该公司董事会审议通过了《重大资产出售暨关联交易预案》，11月25日再次召开董事会对交易方案进行了重大调整。本次交易将出售11家标的公司股权，以2019年12月31日为评估基准日，拟出售资产的合计评估值为30.09亿元。

从目前出售资产的进展来看，今年完成交易交易的可能性较小，即使完成交易，能为公司带来多少利润也不确定。那么，2020年云南城投是否继续保持全年亏损的局面呢?