共享办公盈利难 咖啡和茶包救不了Wework中国

时代周报记者  刘帅继IPO折戟、全球大裁员后，WeWork在中国区走到出售部分股权的地步。

9月24日，WeWork宣布，挚信资本（Trustbridge Partners）对其中国附属公司追加2亿美元投资。原美团点评高级副总裁、现挚信资本的运营合伙人姜跃平（Michael Jiang）出任WeWork中国的代理CEO。截至目前，挚信资本对WeWork中国的持股比例超过一半。

此番变动并不难理解。据其2019年提交的招股书数据显示，截至2019年上半年，中国市场仅收入730万美元，占同期总收入比例不足5%。同年，英国《金融时报》发布的WeWork中国区的入住率数据显示，中国是WeWork表现最差的市场之一。上海、深圳和西安的WeWork空置率分别约有35.7%、65%和78.5%。

但WeWork方面依然未松口“认怂”。

“WeWork中国的业务领先中国灵活办公市场。”在宣布股权变动同一天，WeWork全球首席执行官桑迪普·马特拉尼（Sandeep  Mathrani）表示，“随着全球范围内对办公灵活性需求的日益上升，WeWork的品牌主张及业务发展潜力也日渐明朗。新一轮的投资预示公司未来良好的发展前景；我们也找到了挚信资本作为WeWork中国开创下一新篇章的最佳合作伙伴。”

WeWork表示，将保留在 WeWork China的少数股权，并将继续收取使用其品牌和服务的年度许可费，他们还将保留一个董事会席位。

放权不撒手，业内人士告诉时代周报记者，WeWork对中国市场其实抱有很大的希望，但是，中国市场本地化出现的一些问题以及WeWork集团内部的混乱，让WeWork只能忍痛割爱中国市场来自救。 

9月25日，记者多方尝试联系WeWork方面，以求证对此看法的回应，截至发稿时，WeWork方面并没给到记者有效回复。

产品本土化存问题

外企进入中国市场，首先要解决的就是产品本土化的问题，也就是如何能更好的让自己的产品契合中国市场和中国文化从而让大众接受，在这一点上，WeWork做的显然不足。

“WeWork的办公区打造的环境很好，前台还有免费的饮品，用户的初印象80分，但是在体验中却存在了管理生硬，服务人员培训不到位，以及以美国标准套用中国文化的现象。”9月25日，WeWork北京的租户顾珊（化名）告诉时代周报记者。

WeWork是总部位于美国纽约的众创空间，最早于2011年4月向纽约市的创业人士提供服务。2016年7月，WeWork正式进入中国市场，首站是上海。截至目前，WeWork在中国12个城市布局，北上广深一线城市均有落子。

虽然经常更换企业联系地址对一家企业来说并不是好事，但是，顾珊的公司入驻WeWork六个月之后，依然做出离场决定。

“提供咖啡和茶包固然很好，但是我们更看中WeWork能不能高效的帮我们这种初创公司解决一些工作之外的行政问题以及降低我们的成本，现在看来，咖啡和茶包反而增加了我们的租房成本”。在顾珊看来，WeWork并不合适她的公司，其坦言，社区运营人员在行政服务上面仍需要教育培训，同时，公司的财务流程并不像其他联合办公空间那样便捷，“疫情暴发之初，国内开始宅家办公，WeWork集团没有针对中国地区出台任何减免租金政策，仍在持续发催款通知，疫情之后续约，还有涨价。”

疫情的到来，更佳考验WeWork的运营能力。

9月25日，据国内某待上市联合办公公司从业人员向时代周报记者介绍，截至2019年6月，WeWork有25%的客户是按月租赁，受疫情影响，不少客户选择灵活的线上办公而不再续签合同，甚至拖欠月租。

对WeWork服务不满的不只有顾珊一家创业公司，杭州的WeWork租户章林（化名）反映，运营人员态度傲慢，行政沟通不顺是他所入驻的WeWork的常态。

9月25日，时代周报记者以5人工位需求者的身份致电北京WeWork，销售人员表示，若有不可抗力事件发生，用户仍在租期内，WeWork会继续收取用户租金，如果用户强制解约，则按照违约行为处理，押金不会退还用户。至于部分服务人员的态度问题，WeWork销售人员称，有友商中伤的可能。

9月24日，美团消息公布之后，正在使用WeWork空间办公的租户有点摸不着头脑。

“提前并没有告知我们WeWork集团的动作，我们刚与WeWork（指股权变更前WeWork公司）签订合同，还争取了部分价格优惠，会不会导致管理团队的变动，以至于我们的优惠不能使用？” WeWork杭州租户张翔（化名）有点担忧。

运营10年仍未盈利 

除了市场内部细节问题，WeWork集团在资金上面也面临不小的挑战。

2018年，WeWork宣布25亿人民币收购中国联合办公企业裸心社。WeWork曾表示，希望到2021年中国市场能够增长到100万客户。2019年年初，WeWork获得软银20亿美元投资，累计拿到软银100亿美元投资，自身估值也提升到470亿美元。 

2019年8月，WeWork向美国证券交易委员会提交IPO文件，公司目标估值降至100亿美元，骤然缩水超80%。

WeWork的高光时刻也止步于此，资本市场一度对其失去信心，其大股东软银曾敦促WeWork终止IPO。

招股书显示，2016—2018年，WeWork净亏损分别为4.29亿美元、9.33亿美元和19.27亿美元，2019年上半年净亏损9.04亿美元。未来，WeWork需要缴纳价值不菲的租金，还有13.42亿长期债务，然而盈利点描述在招股书中的份量十分有限，行业人士表示，这或许就是WeWork估值大幅缩水的原因。

2019年10月1日，WeWork的母公司We Company撤回美国上市申请，原定的IPO计划叹息收场。

亏损的背后与WeWork快速扩张有密切关系。2017—2018年，WeWork每个月扩张的空间，在1.4万平方英尺到2.8万平方英尺之间，要知道，老牌灵活办公服务商IWG，花了30年才拥有5000万平方英尺的空间。

作为发展近10年的联合办公公司，WeWork并没解决如何盈利的问题。为“节流”降低运营成本，去年WeWork进行全球大规模裁员，员工总数从2019年最高1.4万人降到2019年的5,600人左右。

上市折戟令WeWork一度前途蒙尘，其估值从最高时期的470美元一路下跌至今年3月的不足30亿美元。2020年3月，WeWork首席执行官和执行董事长在发给债券持有人的一封信中写道，受疫情影响，预计无法实现先前公开的2020年目标。

而WeWork面临的问题似乎已经蔓延到了联合办公行业。

9月25日，一位接近WeWork的联合办公行业人士告诉时代周报记者，2018年共享办公领域的大额融资消息还在刷屏，在2019年已经变成了裁员劝退、融资不顺，加之2020年初疫情的影响，共享办公被市场倒逼进行洗牌。

行业痛点

2014年，大众创业成为浪潮。为适应创业者们小团体、缩减开支等需求，共享工位应运而生，优客工厂、纳什空间等一系列联合办公品牌便是在此时成长起来的。

2015年爆发式增长，2016—2018年，在各种资本大鳄的推动下，国内的联合办公企业疯狂跑马圈地，时至2019—2020年，行业痛点凸显。

2020年8月6日，优客工场宣布撤销IPO申请，在优客工场成立五周年之际，创始人毛大庆坦言，目前优客工场正在经历五年来最艰难的时刻。

据优客工场招股书披露，2017年、2018年和2019年前9个月，优客工场总净营收分别为：1.674亿元、4.485亿元、8.746亿元；同期公司的净亏损分别为3.72亿元、4.45亿元和5.73亿元。截至2019年9月底，成熟空间出租率才仅仅达到83%。

盈利难成为联合办公行业发展的减速带。

在知名互联网时评人孟超看来，促成联合办公行业出现的需求点，也正是行业的短板。联合办公客户群体主要是以小微型、创业型企业为主，这部分公司的淘汰率很高，以至于联合办公行业难以出现稳定的客户群。

据观点指数统计，联合办公行业客户群中，50人以下的小微形企业租户占比达到58.1%，而近来越发被重视的大中型企业客户属群占比仅为19%。租户结构比重失衡使得联合办公企业在市场冲击中所受到的影响更为明显。

2020年5月，易得商务中心副总经理张国昱曾向时代周报记者表示，“疫情期间对初创企业受到的冲击很大，其经营和业务受到影响时，企业租赁相应也会受到影响，所以最近一两个月也出现了一个比较大客户置换的情况。”

同时，场地租金差也是国内联合办公行业营收的主要来源。为开辟市场，不少联合办公公司都会在拿到资本后扩充自己的房屋租赁面积，装修空间，但是这在无形中也增加企业的资本输出。

9月25日，北京某联合办公负责人向时代周报记者坦言，为满足租户需求，办公场地尽量要靠近CBD一类的商圈，但这些地段租赁成本本身价贵，加之装修、人员配备，硬件维护等费用，如果入驻率达不到80%，盈利基本是不可能的。 

2019年，纳什空间合伙人李鹏在接受媒体采访时表示，“二房东”式的联合办公空间运作虽然可以解决眼前现金流困境，但并不能为共享办公从业企业带来大规模的盈利，在用户规模与品牌价值的基础之上建构的增值服务，才是联合办公行业后续盈利的关键点。