云南城投“断臂求生” 寄望产业地产

日前，云南城投置业股份有限公司(600239.SH，以下简称“云南城投”)就上海证券交易所下发的业绩预亏问询函进行回复。《中国经营报》记者注意到，其巨额亏损背后，暴露的是云南城投在融资额紧张的情况下资金告急，金融还款与建设资金无法“瞻前顾后”的尴尬场面，有项目甚至因建设资金不足而停工超3个月。

与此同时，云南城投方面在回复《中国经营报》记者采访时表示，公司通过项目转让、项目合作、资产置换等多种方式，改善公司资本结构、降低公司资产负债率，提升盈利能力和融资能力。此外，云南城投下一步将围绕向产业地产商全面转型的目标，依托资源整合优势及拿地能力，着力构建“文化+土地+开发”“旅游+土地+开发”“康养+土地+开发”的三大业务板块。

而据记者了解，此次云南城投转型背后，将希望寄托在云南城投集团与保利集团混改完成后，将依托保利集团与云南城投集团拥有的旅游景区、酒店、医疗、教育、金融等大健康、大休闲领域的产业资源等提升公司的运营能力和竞争能力。

资金告急，有项目已停工超3个月

云南城投业绩巨额预亏的问询终于有了合理的解释。

根据云南城投的复函公告显示，2019年全年仅实现融资额111亿元，较2018年的融资额188亿元下降41%，新增的融资额及销售回款，云南城投方面称用于保障前端的金融机构还款。

事实上，云南城投前端的有息债务，早已“烽火燎原”。截至2019年末，云南城投资产总额约890亿元，资产负债率高达93%，有息负债率74%。

融资额严重不足，也导致后端的项目开发资金严重紧缺。云南城投方面称，后续开发资金严重不足，导致项目开发周期拉长、竣工结转延后。2019年公司新竣工面积26.18万平方米，较去年同期大幅下降65%。

有项目甚至因开发资金紧缺已停工超3个月。根据云南城投公告显示，兰州上徐项目自去年7月份起因建设资金不足基本停工，因停工时间已超过3个月，该项目7～12月的利息5328万元也因暂停资本化而转为财务费用。

对于2019年融资额大幅下降的原因。云南城投方面解释称，2019年三季度起，房地产市场调控加码，市场降温明显，销售增幅持续回落。随着金融监管政策全面收紧，房地产融资渠道收窄，融资成本持续升高。

受金融监管政策收紧及公司原董事长事件影响，云南城投融资额明显下降，平均融资成本由2018年的7.23%上升至2019年的8.63%。

难以“瞻前顾后”也致使云南城投巨额亏损。公告内容显示，云南城投第四季度经营亏损影响利润总额为-4.25亿元，归母净利润影响额为-2.77亿元。

而受此影响，2019年公司房地产开发业务销售收入约40亿元，较去年同期下降约47%，不足以覆盖全年营业成本费用，平均销售毛利率26.75%，与各规模房企的平均销售毛利率基本持平，较公司去年同期下降3.9%。

事实上，为了解决云南城投资金告急的局面，云南城投今年短短两个月时间，大量转让下属公司股权。

云南城投方面对此在回应《中国经营报》记者采访时表示，公司将根据内外部环境的改变，通过项目转让、项目合作、资产置换等多种方式，改善公司资本结构、降低公司资产负债率，提升公司盈利能力、融资能力和持续发展潜力。“交易收回的价款，公司计划用于偿还债务和补充流动资金，可达到降低资产规模及有息负债、优化资产结构、节约资金利息支出、减轻经营压力的目的。”

“在公司业绩低迷的情境下，公司的资产负债率高达93%，息税前的盈利甚至无法偿还有息贷款的利率。当然，贷款难度很大。在这个时候，出售一部分资产变现，可以缓解公司当前粮草不足的经营困局。”财税专家王海分析认为。

出售资产能否解救云南城投于“水深火热”之中，在王海看来仍然存疑。“出售了这些资产，可以变现为一部分现金，如果这些现金可以用在未来收益前景较好的资产上，包括人力资本，以及其他会有较高现金流和收益的资产上，那么这种‘腾笼换鸟’的操作会给公司未来持续发展提供较好的想象空间。但如果仅仅是用在收益不是很高的‘人吃马喂’等消耗性的资产上，那么过了这个坎，未来的盈利仍然还有较大的挑战和压力。”

除了大量变卖资产外，云南城投方面表示，未来将从成本控制、人力配置以及加快资金周转等方面进行“革新”。“2020年，公司将通过加强成本管控，保证工程成本实现‘减法’控制目标；优化公司组织架构及人力资源配置，提升人均效能；强化激励管理，促进激励驱动和运营效率；加大对现有商铺及车位的去化力度，拟通过改造公寓出售、调价促销等多种方法降低存货占比。公司资金将优先向周转速度快、收益高的在建项目倾斜，加快开发节奏，保障项目按计划竣工交付。”在回复记者采访时，云南城投方面表示。不过至于后续开发资金的缺口情况如何，云南城投方面未进一步明晰。

大手笔“转让”

事实上，据记者统计，云南城投在今年1月至2月期间，已有6次较大的资产出售动作，涉及旗下22家子公司，其中囊括了不少质量较好的资产。

1月2日，云南城投向保利集团旗下保利湾区投资发展以非公开协议方式转让东莞云投置业有限公司90%的股权，交易价款初定为9.41亿元。

1月21日，云南城投与控股股东云南城投集团签署《合作意向协议》，就出售云南城投下属17家银泰系子公司的股权进行了约定，云南城投集团拟以支付现金对价的方式，收购这17家公司的股权。在2月23日发布的重大重组进展公告中，云南城投方面表示目前还在尽调程序中。回复函中称，本次交易涉及到的资产总额约320亿元，有息负债约226亿元，交易收回的价款，云南城投计划用于偿还债务和补充流动资金。本次交易完成后，预计云南城投资产规模将大幅下降。

上述交易标的的17家子公司中，有16家为此前云南城投重资收购的“银泰系”子公司，而在彼时，这一度被视为优质资产，并为云南城投在2017年助攻销售破百亿元。时移势易，“银泰系”眼下却将被卖给其母公司云南城投集团。

2月18日晚，云南城投连发9则公告，称董事会已全票通过转让子公司昆明欣江合达城市建设有限公司60%股权给云南保利实业，作价约4.9亿元，加上同步转让的负债达到约11.6亿元。

2月18日同时公布的还有子公司云南城投置地110.82亩的“拾萃城”项目土地被政府收回，补偿金共计7.04亿元，此前云南城投获得此3处土地使用权的成本合计为3.32亿元。

2月24日，云南城投下属控股子公司西双版纳航空投资有限公司拟公开挂牌转让所持有的西双版纳航投置业有限公司80%的股权。通过本次交易，云南城投可获取投资收益，实现资金回收，增加公司现金流。

同日，云南城投下属企业云南安盛创享旅游产业投资合伙企业(有限合伙)拟公开挂牌转让所持有的西安云城置业有限公司51%股权。值得注意的是，西安云城经评估的资产总额为43581.69万元，净资产值为16243.53万元。西安云城经评估的净资产值较账面值增加3999.55万元，增值率为32.67%，增值原因主要是存货增值。

王海分析表示，目前来看，靠变卖资产来扭亏为盈的只能是急目前所需，解决不了未来盈利的“源头活水”问题。“打个比方，现在需要用钱，将产蛋量较多的老母鸡都卖了，可以解决一部分流动性的问题。但是，真正要扭亏为盈，还是需要按照资产收益水平排列，前景不好的项目还需要断臂求生，同时需要通过管理层的战略和眼光在市场上寻找有潜力的项目，多养一些优质的母鸡。”

对此，王海表示，盈利能力不好，很大程度上需要从公司管理机制、市场能力以及公司前瞻性的市场化运作能力提质增效。“选择‘能人’带领企业渡过难关，目前需要在一些酌量上的费用方面多下功夫，降低这些费用支出，将现金真正用在有效率的人和项目上。在一定程度上，人对公司未来的发展具有重要意义，同时，还需要建立起公司内部优胜劣汰的管理机制等的意义同样不言而喻。”

对于云南城投将通过何种方式改革“脱困”，云南城投方面对记者表示，目前公司已取证待开发的土地面积为6132亩，公司下一步将围绕向产业地产商全面转型的目标，依托资源整合优势及拿地能力，着力构建“文化+土地+开发”“旅游+土地+开发”“康养+土地+开发”的三大业务板块。

待云南城投集团与保利集团混改完成后，云南城投将依托保利集团与云南城投集团拥有的旅游景区、酒店、医疗、教育、金融等大健康、大休闲领域的优势产业资源，联合国内外一流技术服务企业、大健康产业服务商及金融、保险类等机构的优势资源，提升云南城投的运营能力和竞争能力。