如何协商租赁-零售商初学者指南

在他的《详细零售》一书的第五版中，零售企业主和顾问罗纳德·L·邦德 (Ronald L. Bond) 为小企业主提供了有关零售业的最新指南。在此编辑的摘录中，作者提供了有关租赁的来龙去脉以及如何在零售租赁中获得所需内容的专家建议。

谈判租约可以像购买牙刷一样简单，也可以像购买新车一样复杂。显然，如果你与一个非常灵活的独立所有者或一个政策不允许谈判的大公司打交道，这就更简单了。但是，我们假设您将与租赁代理商或购物中心经理打交道，并且通常会有一些谈判的余地。

零售空间的租赁通常最短为三年。以下内容通常包括在零售空间租赁中，以各种组合方式进行。

一个基本术语。承租人 -- 也就是你 -- 有义务在特定的时间段 (通常是三年) 内支付房费，不管你的企业是否能存活那么长时间。基本租金。这是按每平方英尺或总销售额的百分比计算的，以较大者为准。典型的租金可能从每月每平方英尺0.90美元到3美元或总销售额的6%。维护责任的分配。承租人通常负责维护服务于该空间的所有设备，包括电气、管道、暖气、空调、结构部件、水和下水道。这些通常包含在租赁费率中，但期望为天然气，电力和垃圾清除支付额外费用。三网。这是每月的费用，通常用于税收，保险和公共区域维护的三项费用，因此称为 “三网”。这项费用旨在让出租人将他或她的可变成本转嫁给你。他们可以代表一个额外的10%，35% 添加到你的基本租金。完成津贴。作为三年期限的回报，出租人通常会为您提供津贴，以根据您的规格完成空间。这通常是每平方英尺10到30美元，足以用于基本的墙壁，天花板，照明，电气，管道，暖气，空调和隔热材料。它通常不会覆盖墙壁饰面、地毯和地砖、标志以及任何适合您特定需求的定制作品。预付租金。这通常是一到三个月。保证金。这通常是零到两个月的租金。

作为租赁谈判的第一步，请就您感兴趣的空间与租赁代理商联系，并征求建议。收到几个之后，您应该对谈判中必须处理的条款和价格菜单有所了解。在这一点上，如果您对任务感到不知所措或您不是特别好的谈判者，您可能会发现聘请租赁代理为您谈判租赁。然而，你可以自己做，通过遵循一些基本准则，你应该能够达到合理的条件。

如果您可以找到至少两个满足您需求的空间，这将有所帮助，从而确保您的租约竞争。在您收到租赁代理商或中心经理的建议后，不要让他们迫使您过早签署租约。

你应该让律师审查你的租约，但不要让他或她为你做决定。律师的报酬是为了指出潜在的风险，他们可能会过于谨慎，以确保你以后不会因为没有正确警告你而责怪他们。听取律师的建议，但要自己做决定。

准备并提交书面还价，以回应提案。您可能考虑的一些建议包括:

较低的基本费率不支付销售百分比或较小的百分比更大的完工津贴和更多改进的覆盖范围，如地板覆盖物和室内分区分级租赁费率，从低开始，但在 “三网” 收费的租赁期限内增加一些公用事业包括在基本费率中-或更长时间-租赁条款 “逃避” 条款，允许您在某些情况下摆脱租赁免费租金 (一到六个月，根据市场情况) 较低的预付租金和保证金

在你的提案中包括几个或所有这些。你不太可能与他们一起取得成功，但它将建立一个良好的位置，从中进行谈判，并帮助你评估出租人参与有意义谈判的意愿。确保出租人知道您正在与其他中心进行谈判。

当你觉得你已经得到了所有你能得到的让步之后，选择一个对你最有利的，并最终确定条款。